Proyecto de reforma con división horizontal de vivienda en Avenida República Argentina, Sevilla

Autor | Pedro Borja Muñoz Tipología | Plurifamiliar  
Promotor | Privado Uso | Residencial  
Constructor |  Superficie | 50 m2 Presupuesto | 40.000 €

Se trata de un encargo muy habitual en la etapa post crisis, el propietario desea generar rentas de su patrimonio inmobiliario, en este caso, generando un apartamento a partir de la división horizontal de su vivienda actual.  El cliente dispone de una vivienda muy amplia en Avenida República Argentina de Sevilla, con dos accesos, algo muy habitual en la zona.

Tras analizar varios aspectos de la vivienda, tanto la ubicación del inmueble (normativa de la manzana y características del edificio) como la distribución de la vivienda (estancias y superficies) y su disposición en el edificio (entradas a la vivienda y disposición de huecos a patios y fachadas) llegamos a la conclusión de que son condiciones idóneas para realización del proyecto.

Plano de estado actual

PLANO DE ESTADO ACTUAL

El primer paso es determinar cómo vamos a realizar la división del inmueble, decidiendo por dónde vamos a ejecutar la “incisión”, y analizando las piezas nos quedan. Uno de los requerimientos impuestos es la de restar el mínimo de superficie a la vivienda donde residirán los propietarios, que quedará dando con su fachada a la Avenida. El otro requerimiento principal es el de que la vivienda para alquilar tenga una alta rentabilidad. Por ello analizamos el mercado del alquiler en la Avenida República Argentina llegamos a la conclusión de que el nicho de alquiler de apartamentos de 1 a 2 dormitorios en la avenida y los remedios en general está en auge, habiendo mucha más demanda que oferta, incluso durante la crisis.  Por ello recurrimos a la tipología de vivienda pequeña o apartamento con una superficie máx. de 50 m2 útiles, con 1 o 2 dormitorios y con un espacio único de salón-comedor y con cocina integrada en ese espacio o independiente.

En segundo lugar realizamos un trabajo de materialización del concepto, mediante una metodología de trabajo de anteproyecto basado en generar opciones de reforma aplicando las condiciones anteriores sobre las restricciones propias que impone el inmueble, obteniendo de este modo, varias propuestas de distribución.  Esto nos permite ofrecer una batería de posibilidades donde el cliente elige la opción que considera óptima tanto en su dimensión de costes como programática-comercial. Este método de trabajo permite evaluar en todo momento las posibilidades del inmueble, el coste de cada opción propuesta, junto con sus previsiones de rentabilidad y período de retorno de la inversión.

La batería de combinaciones que planteamos son las siguientes:

  Dormitorio integrado 1 Dormitorio

2 Dormitorios

Cocina independiente opción 2
Cocina integrada opción 3 opción 1

Se presentan al cliente 3 opciones. Cada opción se documentó mediante un plano de distribución, un cuadro de superficies y un presupuesto de costes estimativos sin incluir partidas no afectadas por la distribución (demoliciones y para los mismos acabados). Cada opción se enumera jerárquicamente según criterio del interés por parte del mercado de alquiler analizado. Es decir, la opción 1 es la que estimamos que va a tener mayor demanda frente a la opción 3, que es la que estimamos que va a tener menos. El criterio principal en este sentido es el nº de dormitorios.

Finalmente el cliente selecciona la opción 1, definida por los siguientes aspectos:

Diagrama programa apartamento Opción 1

DIAGRAMA DEL PROGRAMA DEL APARTAMENTO OPCIÓN 1

 

PLANIMETRÍA DEL APARTAMENTO OPCIÓN 1

 

CUADRO DE SUPERFICIES DEL APARTAMENTO OPCIÓN 1

En el siguiente plano podemos ver como se integra la propuesta con la vivienda en la que vivirán los propietarios, y su relación con las zonas comunes del edificio.

Plano de estado reformado

PLANO DE ESTADO REFORMADO DEFINITIVO

El siguiente aspecto que empezamos a trabajar una vez definidos los aspectos principales de la propuesta es el de acabados y mobiliario, que será un factor esencial en el cómputo de costes de construcción, y en el efecto reclamo para el alquiler del apartamento.

Tras estudiar los gustos del propietario, su presupuesto y las características de los inmuebles de la zona que competirán con el apartamento para el alquiler, el equipo se decanta por ofrecer dos propuestas de acabados, que se resumen en el material de los suelos: mármol y laminado de madera.

Ambas opciones se acompañan de presupuestos de obra, presupuesto de mobiliario e infografías de acabados. A continuación podéis ver las infografías comparativas ofrecidas al cliente.
PERSPECTIVA MILITAR DE LA OPCIÓN SUELO DE MADERA

PERSPECTIVA MILITAR DE LA OPCIÓN SUELO DE MADERA
PERSPECTIVA MILITAR DE PROPUESTA PARA LA OPCIÓN SUELO DE MÁRMOL
PERSPECTIVA MILITAR DE PROPUESTA PARA LA OPCIÓN SUELO DE MÁRMOL
PERSPECTIVA DESDE EL SALÓN PARA LA OPCIÓN DE SUELO DE MADERA
PERSPECTIVA DESDE EL SALÓN PARA LA OPCIÓN DE SUELO DE MADERA
PERSPECTIVA DESDE EL SALÓN PARA LA OPCIÓN DE SUELO DE MÁRMOL
PERSPECTIVA DESDE EL SALÓN PARA LA OPCIÓN DE SUELO DE MÁRMOL
PERSPECTIVA DESDE LA COCINA PARA LA OPCIÓN DE SUELO DE MADERA
PERSPECTIVA DESDE LA COCINA PARA LA OPCIÓN DE SUELO DE MADERA
PERSPECTIVA DESDE LA COCINA PARA LA OPCIÓN DE SUELO DE MÁRMOL
PERSPECTIVA DESDE LA COCINA PARA LA OPCIÓN DE SUELO DE MÁRMOL
PERSPECTIVA DEL DORMITORIO PRINCIPAL PARA LA OPCIÓN DE SUELO DE MADERA
PERSPECTIVA DEL DORMITORIO PRINCIPAL PARA LA OPCIÓN DE SUELO DE MADERA
PERSPECTIVA DEL DORMITORIO SECUNDARIO PARA LA OPCIÓN DE SUELO DE MADERA
PERSPECTIVA DEL DORMITORIO SECUNDARIO PARA LA OPCIÓN DE SUELO DE MADERA

Las infografías son esenciales para comprobar ciertos aspectos como la idoneidad de la secuencia de espacios resultante de la distribución propuesta, la proporción de los espacios y la idoneidad de el mobiliario propuesto, entre otros. En el caso del dormitorio secundario, fue esencial para que el cliente comprendiera  las posibilidades de un dormitorio polivalente, para uso como dormitorio y como despacho, mediante el recurso de la cama abatible y mesa sobre caballetes.

Para que el cliente disfrutara de una experiencia más completa en la comprensión de la propuesta realizada se le presenta un recorrido virtual, lo que supone el elemento definitivo en la aceptación de la propuesta, tanto por la distribución como por los acabados.

Acceso al recorrido virtual

Enlace al RECORRIDO VIRTUAL

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